Investir à crédit : les opportunités de l'emprunt

Le crédit immobilier constitue le moyen privilégié de financement pour accéder à la propriété immobilière. Longtemps perçu comme un passage obligé faute de trésorerie, il est aujourd'hui recommandé, même lorsque l'investisseur pourrait financer seul son projet, et ce pour plusieurs raisons.

En effet, les établissements financiers se sont adaptés et peuvent désormais accorder des financements allant jusqu'à 110%, notamment lorsqu'il s'agit d'un projet d'investissement locatif puisqu'ils considèrent que le risque est couvert par les revenus locatifs. Le critère sur lequel se basera la banque sera votre taux d'endettement à l'issue du projet, qui ne doit pas excéder 1/3 de vos revenus.

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Investir à crédit : une rentabilité intéressante

Depuis quelques années, le crédit immobilier est à un taux moyen historiquement bas, ce qui permet de bénéficier complètement de l'effet de levier bancaire : cela signifie que même en tenant compte des frais afférents au crédit, votre projet d'investissement sera rentable très rapidement

Il suffit de comparer le taux de votre crédit à celui de votre investissement locatif : si l'on raisonne avec un crédit au taux de 2% (sachant que l'on peut obtenir plus bas) et avec une rentabilité de votre bien à 6% (sachant qu'elle peut aller jusqu'à 10% selon votre projet), on ne peut que constater que l'effet de levier bancaire sera optimal.

Investir à crédit pour profiter des avantages fiscaux

Bien entendu, les revenus locatifs de votre investissement devront être déclarés fiscalement. Selon la nature de votre bail, ils seront traités comme des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux. Or, la souscription d'un crédit immobilier autorise le propriétaire à déduire les intérêts de son emprunt de ses revenus s'il opte pour le régime réel, ce qui permet de réaliser de belles économies d'impôts.

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Le prêt amortissable ou le prêt in fine ?

Afin de savoir comment investir à crédit, il faut analyser les différentes catégories de crédit immobilier proposées par les établissements bancaires.

Le plus connu des prêts est le prêt amortissable . Comme son nom l'indique, chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de capital. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au fur et à mesure que le temps passe, la part de capital augmente et celle des intérêts diminue.

Moins connu et s'adressant à des investisseurs disposant d'une épargne conséquente, le prêt in fine fonctionne sur une logique différente : l'investisseur verse des sommes ne remboursant que les intérêts (chaque mois, chaque trimestre ou chaque année) et devra rembourser en une seule fois le capital emprunté au terme du prêt. L'avantage est de permettre une déduction très importante des intérêts durant le prêt tout en ayant des échéances bien plus faibles que les loyers mais il faut bien connaître le risque de ce crédit car au terme du crédit, il faudra rembourser la totalité du capital.

Les différents types de crédit

En outre, la question du taux fait également débat. Soit vous optez pour un crédit avec un taux fixe , qui ne sera pas modifié durant la durée du contrat, ce qui est un gage de sécurité juridique important. Aujourd'hui, avec la moyenne historiquement basse des taux d'intérêts, ce choix est à conseiller. Soit vous choisissez un crédit à taux variable. Ce mécanisme consiste à proposer un taux de départ, inférieur au taux d'intérêt d'un prêt à taux fixe, mais qui variera selon les règles contractuelles, soit à la hausse soit à la baisse selon le marché. Déclinaison possible proposée par les banques, le prêt variable à taux capé fixe un plafond de variation. Ces formes de prêts peuvent être préconisées lorsque les taux sont élevés, mais il paraît peu prudent de les choisir aujourd'hui.

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La durée du crédit immobilier

Enfin, il faut réfléchir à la durée du crédit immobilier. Si vous faites le choix d'une courte durée, de 10 ou 15 ans, vous aurez sans doute un taux d'intérêt plus bas mais vous devrez faire face à des mensualités élevées qui risquent de vous fermer d'autres possibilités de crédits. A l'inverse, opter pour une durée plus longue de 20 ou 30 ans permet de diminuer les mensualités mais élèvera probablement le taux d'intérêt de votre crédit.

Investir à crédit : un choix réfléchi

Quel que soit votre choix, prenez le temps de discuter avec un professionnel des contours de votre crédit immobilier. En effet, il ne faut pas hésiter à envisager les différentes options qui s'ouvrent à vous.

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