Investir dans un appartement à rénover

L'achat immobilier dans l'ancien peut présenter de nombreux avantages pour un investisseur. Le plus évident réside sans doute dans les économies réalisées en terme de prix d'achat. L'ancien est généralement affiché à un prix de vente inférieur au mètre carré. De plus, les marges de négociation du prix sont bien plus élevées que dans le neuf.

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Un investissement avec de belles perspectives de rentabilité et de valorisation

Si des travaux de rénovation sont entrepris, ils se rajouteront certes à l'investissement financier, mais ils pourront générer une plus-value très intéressante à court et à moyen terme. En effet, les travaux que vous entreprendrez permettront non seulement de rendre au bien tout son cachet mais aussi de le mettre aux normes énergétiques. Votre bien réunira alors le charme et les beaux volumes de l'ancien aux performances énergétiques qui sont souvent l'apanage du neuf. Ainsi, dans l'optique d'un investissement locatif dans l'ancien, les candidats locataires ne manqueront pas.

Bien entendu, la réussite d'un tel projet en terme de rentabilité impose une étude stricte des conditions relatives aux travaux : leur coût mais aussi leurs délais doivent être maîtrisés afin de ne pas reculer la mise en location du bien, ce qui entraînerait un manque à gagner.

Dans quel type d'appartements à rénover investir ?

Comme dans tout investissement immobilier, vous disposez d'un large choix quant au type de surface à acquérir. Votre décision pourra notamment être guidée par l'analyse des profils de locataires escomptés au regard de la surface du logement.

Si vous optez pour un studio ou un T2, cela intéressera en priorité des étudiants ou jeunes actifs. Ces profils peuvent être attractifs puisqu'ils sont faciles à trouver et peu exigeants en termes de travaux. Toutefois, l'inconvénient sera une rotation élevée de locataires, avec les pertes de temps et d'argent que cela peut entraîner. A l'inverse, choisir une surface plus élevée pourra apporter une meilleure stabilité des locataires mais engendrera sans doute des frais supplémentaires de travaux, tant au moment de la rénovation que de l'entretien, en raison des attentes plus élevées de ces profils.

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Investir dans un appartement à rénover : les avantages liés aux travaux

Sachez tout d'abord que les travaux d'amélioration et de rénovation d'un achat immobilier ancien bénéficient sous certaines conditions (logement achevé depuis plus de 2 ans) d'un taux de TVA intermédiaire à 10% ou même réduit à 5,5% s'il s'agit de travaux de rénovations énergétiques.

Concernant les incidences fiscales de ces dépenses de travaux sur votre déclaration de revenus, elles seront déductibles dans la limite d'un déficit de 10.700 euros par an, le résidu éventuel pouvant être reporté pendant 10 ans.

Enfin, sous certaines conditions, vous pourrez prétendre au dispositif Pinel de défiscalisation de votre investissement locatif ancien. Il s'agit de s'engager à rénover un appartement ancien en vue d'une mise en location du bien pendant une certaine durée (dans les zones dites tendues, le loyer devra respecter les plafonds applicables). Selon que vous le louez 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pourrez respectivement déduire 12%, 18% ou 21% du prix de revient de votre investissement immobilier, pris en compte dans un plafond de 300 000€.

Les aides accordées pour effectuer les travaux

En fonction du type de travaux que vous mettez en oeuvre, il existe bon nombre d'aides qui peuvent financer une grande partie des coûts investis. Afin de déterminer si vous êtes éligible à ce type d'aide, vous pouvez vous rapprocher de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) et de certaines collectivités territoriales. Ces systèmes d'aide au financement peuvent exiger de la part de l'investisseur le respect de certaines obligations, notamment quant aux conditions de durée et de loyer du futur bail.

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