Investir dans un bien déjà loué : une décôte sur le prix d'acquisition

Vous cherchez à investir pour louer ? Vous avez tout intérêt à acheter un bien déjà occupé par un locataire. En effet, un investissement immobilier dans un bien déjà loué revêt de nombreux avantages notamment celui de profiter d'une décote importante par rapport à un logement libre et de doper ainsi votre rendement locatif. Il est en revanche nécessaire avant de s'engager, d'étudier les termes du bail liant le locataire en place et de s'assurer de sa solvabilité.

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Investir dans un bien déjà loué : des logements dans le neuf et dans l'ancien

Les programmes neufs offrent parfois l'occasion de réaliser un investissement immobilier dans un lot à vendre déjà loué. C'est notamment le cas lorsqu'un investisseur, séduit par des dispositifs de défiscalisation (Pinel ou autre), se trouve dans l'incapacité de rembourser, ayant loué moins cher que ce qu'il espérait. Acheter dans l'ancien donne aussi lieu à concrétiser d'excellentes affaires. Pour l'achat de biens occupés, il convient cependant de rester attentif à ce que l'on achète. Ces logements bénéficient d'avantages location. Les loyers sont souvent très bas et le locataire est protégé dans la majorité des cas. Il peut ainsi rester dans les lieux indéfiniment. Cela vous oblige, si vous souhaitez reprendre votre bien, à lui proposer une solution de relogement dans les mêmes conditions, ce qui se révèlera extrêmement complexe avec un loyer déconnecté du marché.

Investir dans un bien déjà loué : les avantages

Même sans intérêt fiscal particulier, l'investissement immobilier dans un bien occupé revêt deux avantages.

Il permet tout d'abord de bénéficier d'une décote qui tient compte de plusieurs facteurs tels que la nature du bail, la durée restant à courir, le montant du loyer, l'âge du locataire, l'état du bien, la difficulté à le libérer, la rareté des vacances locatives sur le secteur... Plus le bien est difficile à libérer, plus la décote est importante. Le taux d'abattement varie également selon la localisation géographique du bien à vendre, soit d'une ville ou d'un secteur à l'autre. En fonction de ces nombreux critères, la décote potentielle du prix d'acquisition du bien peut ainsi atteindre 30 % en province étant entendu que dans la majorité des cas, elle se situe dans une fourchette de 10% à 15 %.

Autres avantages, l'investisseur est non seulement dispensé de chercher un locataire, le bien étant déjà occupé, mais il connaît également à l'avance le prix du loyer ce qui lui permet de se projeter sur une rentabilité basée sur des données concrètes.

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Investir dans un bien déjà loué : les inconvénients

Un bien déjà loué acheté à un particulier ne présente pas les mêmes garanties de sécurité qu'un bien acquis auprès d'un institutionnel. Si vous négociez avec un particulier, il n'est pas évident que ce dernier joue la carte de la transparence totale. Veillez à obtenir les documents nécessaires pour vous assurer par vous-même de la véracité des informations données par le propriétaire vendeur. Si vous envisagez d'investir dans un logement déjà loué vous devrez procéder en amont à une étude approfondie du bien en vente. L'examen attentif de la conformité du bail et de la solvabilité du locataire en place au regard de l'historique et de la ponctualité des paiements sont des points à examiner de près. Si vous comptez sur les loyers d'un occupant mauvais payeur pour rembourser votre crédit immobilier, vous allez au-devant de graves déconvenues. S'il accumule les impayés vous aurez également toutes les difficultés du monde pour le faire partir et n'y parviendrez qu'au prix d'une procédure juridique longue et coûteuse.

Pour mener à bien ce type d'opération et vous éviter toute mauvaise surprise il est recommandé de se faire accompagner par un notaire.