Qu'est-ce qu'un viager ?

Le viager est une acquisition immobilière qui s'opère auprès d’une personne âgée. Pour réaliser un investissement viager, vous achetez le bien immobilier en payant le prix de vente à une fréquence mensuelle, jusqu’à ce que décède le crédirentier, qui est le vendeur. En tant qu’acheteur, si vous souhaitez par exemple mener cette opération par le biais de Crowdinvesting, vous payez initialement une partie du prix du bien, appelée le bouquet. Par la suite, vous verserez tous les mois une rente qui aura été convenue entre l’autre partie et vous-même. Dès que surviendra le décès du crédirentier, le bien immobilier vous appartiendra entièrement. L’éventuelle plus-value, qui découlerait plus tard d’une revente, vous appartiendra également, au même titre que les potentiels revenus locatifs.

Pour procéder à un investissement viager, vous aurez le choix entre le viager libre et le viager occupé, selon les accords avec le vendeur. Dans le premier cas, vous pourrez immédiatement prendre possession du bien et y habiter, ou déjà y installer des locataires en ayant pour objectif de futurs revenus locatifs. Pour ce qui est de la deuxième option, la plus fréquemment rencontrée sur le marché, le viager restant l’usufruit du crédirentier et ce dernier continue de l’occuper tout en percevant les rentes. S’il en est ainsi, vous renégociez le prix de vente. La validité d’un viager dépend du fait que le décès du vendeur soit imprévisible, et qu’il ne meure pas dans les vingt jours après signature du contrat.

Les avantages d'investir dans un viager

Le modèle du viager permet au vendeur d’avoir des revenus complémentaires pour la retraite. Si vous vous trouvez dans la position d’acheteur, le premier avantage dont vous profiterez concerne le coût d’acquisition ; celui-ci est généralement plus bas que la valeur réelle du bien sur le marché, compte-tenu d’une rente correspondant à la base à environ 30% de ladite valeur, et variant selon la longévité du crédirentier. Par ailleurs, cela réduit considérablement pour vous les frais de gestion locative. De fait, tant qu’il occupe le bien, c’est le vendeur qui prend en charge l’entretien et la gestion des locataires.

La taxe d’habitation et les charges associées lui incombent également. Dans un tel contexte, seule la taxe foncière du logement est à votre compte. Sur le long terme, l’investissement viager s’avère intéressant car vous pourrez transmettre ce bien patrimonial à vos héritiers. Pour la sécurisation de l’acquisition, il convient de solliciter un notaire qui réglementera l’acte.

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Les risques d'investir dans un viager

A certains égards, le viager peut présenter quelques risques. D’abord, à priori, l’espérance de vie du crédirentier n’est pas connue ; donc, plus longtemps vivra-t-il, plus élevée sera la rente que vous verserez. En considérant cette possibilité, choisir un investissement viager n’est alors pas forcément une bonne idée, dans la mesure où un long moment pourrait s’écouler avant que vous ne bénéficiez réellement des revenus locatifs générés par le bien objet de la vente. C’est probablement à cause de ces risques que les banques seront réticentes à accorder un crédit pour que vous investissiez dans un viager. Elles sont conscientes qu’une telle opération leur donne peu de garanties, et que la date de remboursement du crédit pourrait demeurer un mystère longtemps.

Pour en revenir au contrat, sachant qu’il peut arriver que l’acheteur ne paye pas les rentes mensuelles, une clause supplémentaire est susceptible d’y être introduite en ce sens. Cette clause stipulera que le crédirentier récupère l’entière propriété du bien en cas de non-paiement des mensualités, tout en gardant le bouquet. Enfin, si l’investisseur en viager décède, ses héritiers devront continuer à payer les rentes dues ; ils ont alors la possibilité de solliciter des prêts ou de faire appel à des assurances.