Comme dans divers domaines de la vie, plusieurs étapes composent la gestion des biens, immobiliers et autres, que l’on acquiert au cours de son passage sur terre. Dans ce processus, il est une étape ultime hautement importante : la transmission du patrimoine. Menée à bien, elle permet de s’en aller sereinement en ayant laissé derrière soi un contexte apaisé, dépourvu de toute jouxte familiale éventuellement liée à un quelconque héritage. Même s'il n'est pas particulièrement gai de songer à cette étape de votre vie, il est primordial d’assurer votre succession.

Préparer sa succession, c'est choisir d'investir dans l'immobilier intelligemment

Dans l’optique de réaliser des investissements dont les fruits pourront être pérennes, ou au moins s’étendre sur un long terme, la réalisation d’un bilan patrimonial lié au legs et aux droits de mutation est impérative. En réussissant à cerner clairement la situation dans laquelle vous vous trouvez, l’appui de professionnels pourra être judicieux pour vous guider dans votre choix. Ce faisant, il vous sera aisé de garantir la sécurité des intérêts fiscaux de ceux qui hériteront de vos biens. Pour que vous puissiez transmettre un peu plus simplement votre patrimoine immobilier, vous pouvez opter pour un testament, une donation ou une assurance vie.

Préparer sa sucession, c'est investir pour assurer la transmission de son investissement

A mesure que l’âge avance, il devient de plus en plus opportun de songer à sa succession ; il n’existe pas d’âge minimal à attendre pour cela. D’ailleurs, en y pensant sans trop tarder, vous aurez des chances de réduire les coûts liés à la transmission. Si vous disposez de valeurs mobilières ou de biens immobiliers, diverses options s’offrent à vous pour les transmettre.

Une première possibilité concerne la Société Civile Immobilière ou SCI. Subdivisée en plusieurs parties, dont chacune correspond à l’investissement d’un associé, elle vise à faciliter la possession d’un bien, et la jouissance des bénéfices y associés, sans qu’une éventuelle indivisibilité ne vienne en entrave. Lorsque cette dernière situation se produit, on parle d’indivision. Toute décision importante, de la cession à la réalisation de travaux, doit alors recevoir un accord unanime avant son exécution. Il n’est possible de sortir de cette indivision que par le don ou la vente. La SCI épargnera vos héritiers de toutes ces déconvenues, et réduira le coût de vos droits de succession.

La deuxième possibilité est la Société Civile Patrimoniale. Elle revêt aussi des avantages fiscaux, et résout les problèmes d’indivision. Possédant juridiquement un patrimoine qui lui est propre, elle permet aux associés de détenir des SCI, des biens dans l’immobilier, ou encore des valeurs mobilières. Lorsque seules ces dernières sont prises en compte, on se trouve dans le cas d’une Société Civile de Portefeuille.

Préparer sa succession, c'est transmettre son patrimoine immobilier de son vivant

Peu importe l’option vers laquelle vous vous tournerez, il sera toujours intéressant d’assurer votre succession de votre vivant. A vos enfants, vous pouvez faire une donation pour un montant maximal de 200 000€ provenant des deux parents à la fois, et 100 000€ provenant d’un parent à la fois. Si vous procédez à la donation en tant que grands-parents, ce montant s'abaisse à 63 730€ dans le premier cas, et 31 865€ dans le second. Dans l’éventualité où vous seriez plutôt arrières grands-parents, on parlera respectivement de 5 310€ et 5 210€.

Vous pouvez également donner de l’argent, mais sans la possibilité d’excéder 31 865€ par quinzaine d’années. Quoi qu’il en soit, il est recommandé de ne pas précipiter la donation, au risque de vous retrouver dépourvu face à certaines dépenses à faire de votre vivant.

Préparer sa succession : transmettre vos biens en pleine propriété ou en nue-propriété

Encore connue sous le nom de propriété complète, la pleine propriété consiste à céder définitivement un bien de votre patrimoine immobilier à votre donataire. Ici, l’opération se réalise en présence d’un notaire. Toutefois, à cause de son caractère irréversible, cette décision s’avère risquée, car un appauvrissement peut survenir. Il convient donc de réfléchir mûrement à l’état actuel ou futur de vos finances. Toujours est-il qu’en procédant à une telle donation, votre impôt sur la fortune est diminué, et vous ne verserez des droits de donation qu’au-delà d’un certain plafond, qui est de 100 000€.

L’alternative à cette solution est la nue-propriété. Cette dernière consiste en la cohabitation de l’usufruit et de la nue-propriété. Autrement dit, vous effectuez la transmission de votre patrimoine par démembrement, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale. Cela signifie que, durant votre vie, vous léguez votre patrimoine à un héritier, mais percevez toujours des loyers sur le bien immobilier concerné ou l’utilisez toujours. Le nu-propriétaire reçoit le bien à la mort de l’usufruitier, et ce, sans fiscalité. En plus du coût de transmission de patrimoine qui se trouve amoindri, le mécanisme de la nue-propriété permet l’ajout d’une clause de réversion, via laquelle l’usufruit pourra être octroyé à une personne autre que le nu-propriétaire.

Préparer votre succession en anticipant vos droits de mutation

Les droits de mutation ou d’enregistrement désignent les taxes perçues par les notaires pour tout changement de propriétaire d’un bien, qu’il s’agisse de succession, de vente, de transmission, etc. Ces taxes sont en principe reversées aux communautés des collectivités, ou à l’Etat.

L’expression « droit de mutations à titre gratuit » concerne spécifiquement la donation. Grâce à ces droits régulièrement payés par vous, les héritiers pourront obtenir des abattements, en fonction de la nature de leur lien de parenté avec le défunt. Pouvant atteindre 100 000€ pour un descendant direct, ces abattements s’élèveront à 80 724€ entre conjoints, et à 15 932€ entre frères et soeurs.