Le crowdfunding immobilier : c'est quoi ?

Le crowdfunding est un terme anglais composé de deux mots « crowd » qui veut dire foule et « funding » qui a pour signification financement ou investissement. Traduit littéralement par l'expression financement par la foule, le crowdfunding est plus connu sous sa désignation française : le « financement participatif » ou « l'investissement participatif ». Innovant, ce mode de financement de projets par le public permet de réunir plusieurs personnes pour qu'elles investissent ensemble dans une opération immobilière (construire ou acquérir un bien immobilier). L'appel de fonds se fait via Internet sur ce que l'on appelle une plateforme de financement participatif.

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier

L'investissement participatif met en relation trois acteurs : les porteurs de projet immobilier, la plateforme de financement participatif et les contributeurs.

Les porteurs de projet

Les porteurs de projet (entreprise, particulier, association ou collectivité) font part sur les plateformes de financement participatif des projets pour lesquelles ils sollicitent des levées de fonds.

Les plateformes de financement participatif comme Crowdinvesting

Revêtant le rôle d'intermédiaire financier, Crowdinvesting sélectionne les meilleurs projets immobiliers avant de les proposer aux contributeurs. Après avoir étudié le montage global de l'opération et cerné les besoins du porteur de projet, Crowdinvesting procède avec celui-ci à la création d'une fiche produit, qui comporte les informations suivantes :

  • Le profil du ou des porteurs ;
  • Une description précise du projet ;
  • Les moyens pour le financer (don, prêt, récompense ou investissement) ;
  • Le montant nécessaire à sa réalisation ;
  • Le temps imparti à la levée de fonds.
  • Pour avoir accès à cette fiche, le client prospect se doit d'ouvrir un compte sur la plateforme. C'est ainsi qu'il pourra consulter les projets en cours et choisir d'y investir la somme d’argent de son choix.

    Les contributeurs

    Les contributeurs sont des internautes financeurs de projet qui choisissent librement d'investir dans une opération immobilière en tant que prêteurs, donateurs ou investisseurs en titres financiers

    À noter qu'à l'échéance de la durée de financement, deux possibilités se présentent :

    • La collecte atteint son objectif : les fonds versés par les contributeurs sont transmis au porteur de projet ;
    • Le montant fixé n'est pas atteint : les fonds collectés sont rétrocédés à chaque contributeur selon ce qu'il a investi. Dans ce cas, les porteurs de projet devront trouver une alternative.

    Les avantages du crowdfunding immobilier

    L'investissement dans le crowdfunding offre plusieurs avantages dont l'accessibilité, le suivi en temps réel, les investissements diversifiés, le recours à l'intelligence collective, la possibilité de profiter d'un placement rentable à court terme et d'une formule all inclusive.

    Accessibilité

    Le premier avantage du financement participatif est son accessibilité. Grâce au crowdfunding, les opérations de « private equity » ne sont plus réservées aux personnes fortunées. En effet, le financement participatif particulier permet à un plus large public de prendre part à des opérations immobilières diveres. Ce mode de financement s'adresse a tous les particuliers, qu'ils bénéficient de moyens financiers importants ou non. La disparité entre les investisseurs étant supprimée, chacun peut décider d'accéder au placement immobilier de son choix. Avec 500 euros, un contributeur peut ainsi faire l'acquisition de parts dans un projet immobilier correspondant à ses attentes. À noter qu'un faible investissement permet aussi à l'investisseur de prendre moins de risques.

    Suivi en temps réel

    Autre avantage appréciable, la possibilité de suivre en temps réel l'évolution du projet. Avancement des travaux, commercialisation des logements ou retards éventuels : la transparence est totale.

    Des investissements diversifiés

    Les investisseurs disposant d'un capital plus important peuvent, s'ils le souhaitent, acquérir plusieurs parts d'un bien. Véritable outil de diversification du risque, le financement participatif particulier offre la possibilité d'investir dans plusieurs projets immobiliers à divers endroits (régions ou villes). De cette façon, le contributeur diminue grandement le risque de loyers impayés, de travaux ou de vacances locatives.

    Intelligence collective

    Avantage non négligeable : les plateformes d'investissement participatives sont conçues de sorte à encourager l'intelligence collective. Prioriser la collaboration, grâce au financement participatif particulier, c'est bénéficier des conseils avisés d'une communauté d'investisseurs. En effet, investir à plusieurs dans un ou plusieurs biens immobiliers implique que des personnes avec des cultures immobilières et financières différentes se mobilisent activement pour la réussite d'un projet commun, avec pour objectif principal, un retour sur investissement.

    Un placement rentable à court terme

    L'investissement participatif constitue une opportunité de choix pour les particuliers souhaitant réaliser un investissement à court terme (entre 18 et 24 mois). De plus, ce type d'investissement immobilier offre un rendement éventuel compris entre 8 % et 12 % par an (avant impôts).

    Une formule all inclusive

    En optant pour le financement participatif particulier, l'investisseur garde l'esprit tranquille. Il n'y a pas de raison de se soucier de la gestion du ou des biens puisqu'une équipe d'expert assure un suivi des placements. À noter toutefois, que le contributeur se doit de jouer un rôle actif, celui de décider des choix et des orientations de cette gestion.

    Les risques du crowdfunding immobilier

    Comme tout placement offrant un rendement élevé, le financement participatif présente sa part de risques à savoir les risques relatifs au marché de l'immobilier et ceux concernant le crowdfunding.

    Les risques du crowdfunding

    Pour l'investisseur, les risques liés au crowdfunding sont d'ordre financiers. En effet, en cas de défaillance du promoteur immobilier, le rendement espéré peut être moindre. Dans les cas les plus extrêmes, l'investisseur peut perdre tout ou partie des fonds prêtés.

    Les risques microéconomiques du marché immobilier

    Les risques microéconomiques du marché immobilier sont ceux liés aux projets immobiliers et aux intervenants directs dudit projet (promoteurs, entreprise de travaux, etc.).

    Avant le début de la construction, des risques liés à l'étude préliminaire doivent être pris en compte tel que l'annulation de la subvention, la non-acceptation du financement ou la reconsidération du permis de construire.

    Lors de la construction ou lors des travaux, de nouveaux risques peuvent apparaître. Difficiles à prévoir et à contrôler, les risques liés à l'environnement du projet (inondation, gel, incendie, tremblement de terre, etc.) font partie de la vie d’un chantier. Viennent ensuite les risques opérationnels qui désignent les retards dans la réalisation du programme immobilier. Les causes peuvent être multiples : mauvaise gestion, faillite d'un corps de métier, retard de prestataire, problème technique sur le chantier.

    Une fois les travaux finis et les logements livrés, des risques commerciaux peuvent s'ajouter comme la vente des lots comme la vente des logements qui peut s’avérer plus longue, plus difficile que prévu, ainsi que les prix qui peuvent être revus à la baisse.

    Les risques macroéconomiques du marché immobilier

    Quant aux risques macroéconomiques, ils sont généralement d'ordre conjoncturels et réglementaires et rassemblent les risques inhérents au marché de l’immobilier, tels la hausse des coûts d’approvisionnement en intrants de construction, l'évolution du prix des loyers ainsi que l'évolution défavorable de la réglementation ou de la fiscalité.

    Tous ces risques peuvent être limités, voir supprimés par une bonne étude préalable du dossier et par les assurances nécessaires à chaque projet comme la garantie de bonne fin.

    La règlementation en France

    L'activité de financement participatif est réglementée par un cadre juridique sécurisé, depuis le 1er octobre 2014. En France, une plateforme de financement participatif se doit d'être enregistrée auprès de l'ORIAS, à savoir l'Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance, en tant que Conseillers en Investissement Financier (CIF). Cette activité est supervisée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Le CIP travaille obligatoirement via une plateforme 100 % en ligne, qui peut lever jusqu'à 2,5 millions d'euros par opération via plusieurs moyens financiers tels que des actions ou des obligations. La plateforme de financement participatif a, en outre, l'obligation d'indiquer aux investisseurs potentiels les risques encourus en fonction des différents montages immobiliers (immobilier locatif ou promotion immobilière).

    Le client prospect, de son côté, est généralement invité à remplir un questionnaire dit d'adéquation afin d'évaluer son profil. Ce test permet d'identifier un certain nombre d'éléments dont :

    • L'identité du client prospect ;
    • Sa situation financière ;
    • Ses objectifs d'investissement ;
    • Son expérience dans le domaine des placements financiers.

    Par le biais de ce formulaire, la plateforme s'assure de la correcte compréhension par le client prospect des risques inhérents au financement participatif. En principe, ce n'est qu'après avoir rempli ces étapes obligatoires, que l'investisseur potentiel aura accès aux produits détaillés.

    Les différements types de projets immobiliers

    Il existe deux types de projets immobiliers : le locatif ou la revente.

    Le projet locatif s'apparente à une gestion patrimoniale. L'objectif ici est d'acquérir un bien neuf ou ancien (bureaux, local commercial et locatif d'habitation) à plusieurs pour se partager les loyers. Les plus-values dépendent généralement du marché de l'immobilier.

    Dans un projet de revente, l'objectif consiste plutôt à financer des créateurs de logements (marchands de biens, promoteurs et lotisseurs) pour acquérir, construire ou rénover des biens immobiliers afin de les revendre. Les plus-values escomptées s'appuient essentiellement sur la croissance du marché de l'immobilier.

    Le marchand de bien

    Le marchand de biens achète des biens et s'emploie à les rénover afin de réaliser une revente à court terme avec une plus-value.

    Le promoteur

    Maître d'ouvrage des projets immobiliers, le promoteur construit des logements neufs qui sont principalement vendus en l'état futur d’achèvement (VEFA.

    Le lotisseur

    Aussi appelé « aménageur foncier » ou « promoteur foncier », le lotisseur achète des terrains en vue de les revendre par lots et d'obtenir une plus-value sur l’opération.

    Les différents modèles du crowdfunding immobilier

    Le crowdfunding se décline sous plusieurs formes dont le crowdbuilding et le crowdinvesting.

    Le crowdbuilding immobilier, aussi appelé investissement dans la promotion ou rénovation immobilière, désigne un investissement à court terme. Le montant minimum pour participer à la construction d'un ensemble immobilier est de 1 000 euros par projet. Le taux d'intérêt proposé avoisine en général les 8 à 12 %. En contrepartie de leur investissement, les contributeurs reçoivent des actions ou obligations. Une telle opération offre également des avantages fiscaux à l'entrée ou à la sortie du capital.

    Contrairement au crowdbuilding, le crowdinvesting également appelé investissement locatif est une opération à long terme. Véritable tremplin pour les start-up ou jeunes entreprises, l'investissement locatif, permet aux contributeurs d'acheter un bien (logement ou local commercial) afin de le louer pour se constituer un patrimoine (rendement d'une éventuelle plus-value). Le financement se fait généralement par le biais d'une SCI (société civile immobilière) ou d'une SAS (Société par Actions Simplifié).

    Attention, au sein d'une SCI, les investisseurs sont solidaires des dettes, indépendamment des sommes investies par chacun.

    Les opportunités du crowdfunding immobilier

    Tout d'abord, grâce au financement participatif, les porteurs de projets ont la possibilité de faire financer en totalité ou en partie des projets qui auraient eu des difficultés à accéder au prêt bancaire. Du côté des investisseurs, le crowdfunding permet, d'accéder à l'investissement immobilier, de découvrir des placements qui étaient jadis réservés à une élite et ainsi prétendre à rendement plutôt élevé. L'investissement participatif permet également de relancer le secteur du logement. Pour l'État, le financement participatif constitue une solution permettant d'encourager l'engagement citoyen et de favoriser l'économie collaborative dont les valeurs sont le partage, la transparence et l'initiative.

    Synonyme de démocratisation de '’investissement, le financement participatif connaît un véritable essor en France. Cette activité qui affiche déjà une certaine maturité fait écho à une évolution de la société portée par des individus ayant à cœur de devenir de véritables acteurs du projet qu'ils décident de soutenir. Enfin, dans une perspective de court à moyen terme, cette façon de lever des fonds pourrait contribuer à sauver des entreprises en difficulté voire à créer plus d'emplois dans la chaîne de production du bâtiment.